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小产权房也可作为一种可供执行的财产进行拍卖

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点击次数:93 更新时间:2019年04月27日10:33:25 打印此页 关闭

小产权房也可作为一种可供执行的财产进行拍卖

提到小产权房,很多人的第一反应是不能买、不能卖。小产权房不仅在土地性质上难以确认,甚至可能是违章建筑。

在执行工作中,如果小产权房是唯一财产,如何执行,更成为摆在法院与执行法官面前的一大难题!

案例一:

近日,六合法院就依法审理了一起建设工程合同纠纷,处置了一所小产权房。

杨康(化名)承包了某项目的瓦工、木工及钢筋工工程,并将承包的工程钢筋工部分转包给林祥(化名)个人进行施工,收取了林祥10万元的工程保证金。

开工一段时间后,林祥却发现,杨康与工程方签订的承包协议并未约定工程质量保证金。

林祥很是郁闷,你这不是耍我吗?所以一纸诉状,将杨康告上法庭,要求杨康偿还保证金10万元。

法院判决杨康在规定时间内返还林祥工程保证金100000元。

判决生效后,杨康并没有履行返还义务,甚至还跑得无影无踪,名下也没有可供执行的财产,案件执行一度陷入僵局。

山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村。执行法官在对其名下财产进行调查的时候,发现杨康名下还有一栋两层的小产权房,当即进行查封、评估、拍卖,用以偿还保证金。

案例二:

原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案,法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元,同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行,李某向法院申请强制执行。执行中,法院于依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请,对查封房屋进行评估,评估总价值为158.39万元。

本案的处理,可以在双方当事人达成和解协议的基础上采取以物抵款的方式进行。关于被执行财产“小产权房”的权属问题,可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”但同时也需要注意以下几点:

1、尽量避免法院介入的强制抵偿,最好为双方当事人经过协商达成和解协议,自愿交付和接收财物折价抵偿债务。

2、被执行人确无其他财产可供执行。

3、向申请人明确“小产权房”作为以物抵款的“物”在现实中存在的风险,且申请人表示接受。

到底什么是小产权房呢?它和一般的房子有什么区别吗?

小产权房并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。

乡镇政府发的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房既然没有真正的产权,怎么还可以拍卖呢?

当然可以啦,江苏省高级人民法院制定《关于执行疑难问题的解答》

参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号),可以进行“现状处置”。

处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质,买受人或承受人按照房屋现状取得房屋,后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

换而言之,如今小产权房也可以作为一种可供执行的财产进行拍卖了!

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